Será considerada realizada sob condição suspensiva ainda que a coisa não lhe tenha sido entregue?

As seguintes afirmativas concernentes às cláusulas especiais à compra e venda, previstas no Código Civil de 2002, estão corretas, EXCETO:

A

a retrovenda é a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de readquirir a coisa do comprador, no prazo máximo de 3 anos, restituindo-lhe o preço mais as despesas, sendo que esta cláusula só tem valor se o objeto do contrato for imóvel.

B

a preempção ou preferência é a cláusula pela qual o comprador se compromete a oferecer a coisa ao vendedor, se algum dia se decidir a vendê-la. Podem as partes fixar prazo máximo de 180 dias para bens móveis e 2 anos para bens imóveis.

C

a venda sujeita à prova entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

D

reserva de domínio é a cláusula que garante ao vendedor a propriedade de coisa móvel já entregue ao comprador até o pagamento total do preço, a forma da cláusula será sempre escrita.

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CONTRATO DE COMPRA E VENDA (ARTS. 481 A 532, CC)
O contrato de compra e venda está tipi cado no Código Civil. É caracteri
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j P P P P om L P
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i P P P O pP O O P
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de vontades. No caso de bens imóveis, a transferência da coisa ocorre com o
registro no cartório de imóveis. Enquanto não for registrada a escritura pública
de compra e venda, o comprador não será considerado dono do imóvel (arts.
1.227 e 1.245, CC). No caso de bens móveis, a forma de transferência será por
meio da tradição (arts. 1.226 e 1.267, CC).
O P RV R R D R RPS D D
a) Consentimento (art. 496, CC).
b) Coisa.
o
R V P R
É anulável a compra e venda de ascendente a descendente se não houver o
LP P L M m M
regime da separação obrigatória de bens.
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L OL LP p LP L M LP L
M t P L L L
Exemplo: João possui três filhos e três apartamentos avaliados em um
milhão cada. Ele resolve doar (art. 544, CC) um desses apartamentos a um
de seus filhos, que ficará obrigado a devolvê-lo ao espólio na hipótese da
morte de João (dever de colação art. 2.002 e seguintes, CC).
P L i M t L LP L
João será dividido igualitariamente aos três filhos. Se João incluir na doação
P Oi O O L O om LO
P m cisará devolvê-lo, pois, no caso, o patrimônio de João é supe
L O L r PLO
Em outra situação, está Arthur, que possui um apartamento e três filhos.
i P P LO P m
i O L O om L LP L p L L L LP
O O P P P P
filhos, repassando o apartamento pelo valor de 10 reais, o que não geraria a
L om O om LO L P P
Por esse motivo, o Código Civil estabelece que, para que o pai possa
vender o imóvel para um dos filhos, é necessário que haja o consentimento
P L LO P pP M L p L
L OL P P L P om L
o L M L o
Cuidado: segundo o STJ, não há a anulação, no caso acima, sem a prova
M t
Também é preciso ter cuidado ao estudar esse tipo de relação, pois
quando o Código Civil versa sobre a relação de ascendente para descen
L P M L i L P pP L O L
L i L LP
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o
Um lho não reconhecido também pode solicitar a anulação do negócio
jurídico de compra e venda de imóveis entre os pais e os lhos reconhecidos,
L L O P pP L L L P P m L
reconhecido. A ressalva está no fato de o STJ proteger o chamado “terceiro de
boa-fé”, ou seja, se o lho que recebeu o imóvel já o tiver revendido para outra
pessoa, então o lho não reconhecido não poderá tentar reaver esse bem.
R VD
Pode ser corpórea e também incorpórea. Há controvérsias em relação a venda
de coisa incorpórea, pois alguns doutrinadores entendem que coisas como preca
tórios e ao P L P O P L
incorpórea seria apenas de cessão de direito, e não de compra e venda.
P LP L P O L
no que couber. Exemplo: se o pai cederá os direitos autorais que possui a um
dos lhos, é necessário que haja o consentimento dos demais.
O Código Civil também prevê que é plenamente possível a compra e venda
da coisa futura (art. 483). Exemplo: um imóvel adquirido ainda na planta. Ainda
de acordo com o Código Civil, se a coisa não vier a existir, o contrato cará sem
L i L L L om m L L L
M L
3 oR
Conforme a doutrina tradicional, sem preço é nulo o contrato. No latim, essa
p L P OO G M P o m i
venda”. Essa regra é exibilizada pelo Código Civil (art. 488): se não houver a
om o i iOL pP o L i L
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Esse artigo é um pouco “perigoso”, pois, conforme a doutrina, só será apli
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VSp V R D R RPS D D P V
9 D DG�FRUSXV�ou por corpo de nido: o preço é xado levando em
conta a coisa em si, e não propriamente a sua medida. A referência à
medida do imóvel é meramente enunciativa (exempli cativa). Se houver
diferença de tamanho, nada pode fazer o comprador;
9 D DG�PHQVXUDP�R SR P D: o preço é xado levando em conta a
medida da coisa, mais do que a coisa em si. A referência à medida é essen
cial à xação do preço.
R O
Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão,
ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos ca
sos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da
área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abati
o
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa,
quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enuncia
da, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não
teria realizado o negócio.
Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos
para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha,
completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referên
cia às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda
G
Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o
vendedor ou o comprador que não o zer no prazo de um ano, a contar do registro
do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao
alienante, a partir dela uirá o prazo de decadência.
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(6
O juiz terá de observar a real intenção das partes.
Quando há diferença de medida na venda G , o comprador tem
direito a, em primeiro lugar, propor ação , também conhecida por
G ou de complementação de área. Se a primeira alternativa não for possí
vel de acontecer, surgem duas alternativas ao comprador:
Propor ação redibitória (de resolução do contrato);
Propor ação estimatória (abatimento do preço).
tem cláusulas especiais do contrato de compra e venda. O rol do Código
Civil é exempli cativo, ou seja, pode haver cláusulas especiais que não estão
previstas no Código Civil. Exemplo: pacto comissório (condição resolutiva con
sistente no inadimplemento do preço). Comisso é a mesma coisa que perda.
As Oi V ODV m
5 R D: também conhecida por direito de retrato. É prevista apenas
pra e venda de bens imóveis. Consiste numa condição resolutiva
que corresponde à vontade do vendedor de recomprar o imóvel no prazo
máximo de três anos.
R O
O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no
prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembol
sando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate,
se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias
necessárias.
Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vende
dor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
3D i DIR R Veri cada a insu ciência do depósito judicial, não será o ven
dedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o
comprador.
O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatá
rios, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo
imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acor
darem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto
que seja integral.
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(6
9 D D R R: também conhecida por cláusula G trata-se de
condição suspensiva consistente no agrado do comprador.
R O
Avenda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita,
enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
9 D V M D j S R D condição suspensiva que está veiculada à veri ca
ção da qualidade da coisa.
R O
Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspen
siva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea
o m a que se destina.
3 ODomR S I r D R S PSomR o direito de o vendedor ter preferên

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Qual a diferença de venda a contento resolutiva e suspensiva?

Qual o prazo máximo estipulado em lei para a cláusula de retrovenda?

O que se entende por venda sujeita a prova?

Quais são as cláusulas especiais do contrato de compra e venda?