Quais são os três tipos de garantia que podem ser utilizados em um contrato locatício?

As garantias no contrato de locação imobiliária têm como objetivo assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino no decorrer do tempo de locação, por isso são de grande importância.

Os contratos de locação podem ser celebrados de forma verbal ou escrita, mas se recomenda que todos os termos do contrato sejam estabelecidos de forma escrita, inclusive, a garantia.

É a Lei 8.245/91 que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e o artigo 37 prevê as modalidades de garantias que podem ser exigidas pelo locador no ato de celebração do contrato. São elas:

1) Caução;

2) Fiança;

3) Seguro Fiança; e

4) Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.

É importante destacar que a mesma lei determina que as garantias locatícias não podem ser cumuladas, isto é, não é permitido que sejam estabelecidas diversas formas de garantias para um único contrato de locação vigente. Assim, deve-se eleger a garantia que melhor atenda o interesse de ambas as partes (locador e locatário).

Como funciona cada modalidade de garantia?

A caução pode ser prestada em dinheiro, bens móveis ou imóveis, ou em títulos e ações. Geralmente, essa modalidade de garantia é exigida em dinheiro no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. Sendo assim, a garantia é limitada ao valor prestado em caução.

Quanto a fiança, esta é a mais utilizada entre as garantias da locação. Trata-se de garantia pessoal, segundo a qual um terceiro garante, com lastro em seu patrimônio pessoal, o cumprimento das obrigações do inquilino. Nessa modalidade, a garantia está limitada ao patrimônio do fiador.

O Seguro Fiança, por sua vez, é o tipo de garantia mais eficiente, mas, por outro lado, a mais onerosa para o inquilino, pois ele deverá contratar uma seguradora para garantir suas obrigações no contrato de locação. Ou seja, caso o locatário deixe de honrar os deveres do contrato a seguradora indenizará o locador nos limites da apólice contratada.

Por último, a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento é a mais sofisticada das garantias e ao mesmo tempo a menos popular. Em caso de inadimplemento do inquilino, o locador exigirá a transferência das quotas do fundo de investimento a seu favor. Assim, a garantia está limitada ao valor das quotas do fundo adequada as variações do mercado de investimentos.

Todas as modalidades de garantia trazem vantagens e desvantagens em relação umas às outras, sendo necessária a avaliação de cada caso para se determinar a garantia do contrato de locação que melhor atenderá os interesses dos contratantes.

É possível fazer um contrato de locação imobiliária sem garantias?

Cabe esclarecer que, os contratos de locação podem ser pactuados sem que seja fixada uma garantia, o que não induz, necessariamente, uma desvantagem para o locador.

Os contratos de locação desprovidos de garantia os alugueis devem ser quitados, antecipadamente, ou seja, até o 6º (sexto) dias útil do mês vincendo, diferentemente dos contratos que privilegiam a garantia, segundo os quais o vencimento dos alugueis se dará no mês subsequente a ocupação do imóvel.

Além disso, em caso de inadimplência dos contratos desprovidos de garantias, o locador poderá obter liminar de desocupação do imóvel, antecipando a retomada do imóvel no início do processo de despejo, alcançada normalmente mediante sentença no final do processo nas ações de despejo cujo objeto é um contrato de locação com garantia.

Logo, determinar a melhor forma de pactuar um contrato de locação não é tarefa fácil, pois há variações que devem ser observadas, por isso, é válido consultar um advogado especialista que analisará os interesses das partes e os riscos da transação, assim como qual modalidade de garantia melhor se adapta ao caso concreto ou, ainda, se pode ser dispensada a garantia visando outros benefícios desta relação negocial.

Antes de se mudar para um imóvel alugado, o futuro inquilino precisa garantir que poderá pagar para morar ali ao dono do local. Para isso, existem alguns tipos de garantia de aluguel que podem ser apresentados ao proprietário visando comprovar que o possível morador tem condições de arcar com as despesas exigidas.

O blog do ZAP Imóveis reuniu as principais formas de garantia de aluguel, caso tenha a intenção de morar em um imóvel alugado ou alugar uma propriedade sua para outra pessoa. Entenda, nas próximas linhas, as características de cada uma delas e veja qual é a melhor opção para você!

Fiador

Na maioria dos casos, o contrato de aluguel tem duração de um ano, com previsão de multa caso seja quebrado por qualquer uma das partes envolvidas antes do tempo. Um dos tipos de garantia de aluguel mais conhecidos é o fiador. 

Na prática, isso significa colocar, no contrato, uma pessoa que comprove ter condição financeira suficiente para assumir as obrigações do inquilino, caso o aluguel não seja pago em dia. 

Comumente, o fiador coloca um imóvel próprio quitado e sem irregularidades, localizado em qualquer cidade do Brasil, como garantia. Além disso, sua renda mensal deve ser, pelo menos, três vezes maior que o valor mensal do aluguel em questão. 

É possível escolher qualquer pessoa para ser o fiador. No entanto, dificilmente alguém que não seja integrante da família do inquilino aceita essa responsabilidade. Isso porque, se nenhum dos dois fizer os pagamentos de forma correta, o imóvel do fiador é penhorado.

Caução

Entre os tipos de garantia de aluguel, está o cheque caução, pagamento antecipado de um valor — comumente, o equivalente a três meses de aluguel, depositado em uma caderneta de poupança. Assim, ele pode ser restituído ao proprietário quando acabar a locação do imóvel, junto aos juros e à correção monetária do período. 

Se houver débitos pendentes, o locador consegue descontar desse valor que será restituído. Outra possibilidade é registrar bens do inquilino, como um carro ou outro imóvel, no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis, para atestar que o bem está comprometido naquele período.

A caução hipotecária é a garantia dada por meio da hipoteca. Funciona assim: um imóvel fica ligado ao contrato de aluguel e pode ser penhorado caso haja inadimplência do inquilino. A fim de escolher essa garantia, o futuro morador precisa exibir a escritura pública do imóvel quitado.

Dessa forma, a hipoteca consegue ser realizada no cartório e registrada na matrícula do imóvel dado como garantia. Na rescisão do contrato, é necessário emitir uma carta no Cartório de Registro de Imóveis para dar baixa na hipoteca e liberar o imóvel da restrição — isso se não ocorrer nenhum débito com a locação.

Seguro-fiança

Menos popular que os outros tipos de garantia de aluguel, o seguro-fiança é a compra de uma apólice de seguro, como a de um veículo. O inquilino deve procurar uma instituição financeira que tenha esse serviço e pagar para garantir que o locador vai receber em dia o aluguel, mesmo que o pagamento esteja atrasado.

Ou seja, em casos de inadimplência, a quantia que não foi paga pelo locatário será coberta pelo seguro. Os proprietários ainda podem pedir pela inclusão de outros gastos, além do aluguel, como IPTU, taxa de condomínio e despesas com ação de despejo.

O custo do seguro-fiança varia segundo o tipo de cobertura, o valor e a quantidade dos aluguéis, por exemplo. Essa garantia, geralmente, é o último recurso do locatário, afinal ele terá um custo extra todos os meses devido às parcelas do seguro, além do próprio aluguel. Porém, pode ser uma boa alternativa quando não há fiador ou dinheiro para caução. 

Título de capitalização

O título de capitalização é mais uma forma de garantia de aluguel. Ele é um produto vendido por uma seguradora e pode ser utilizado como pagamento se houver inadimplência por parte do locatário.

O valor gasto pelo inquilino para comprar o título de capitalização ficará parado durante um prazo predeterminado em uma conta da seguradora. Ele depende do custo do aluguel e de outros encargos, como condomínio e IPTU. 

Se a pessoa que alugou o imóvel cumpriu todas as obrigações e não cometeu nenhuma infração ao longo do tempo, poderá resgatar todo o valor do título de capitalização com o fim do contrato; pode, ainda, participar de sorteios, como em todo título de capitalização.

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Quais são as garantias locatícias?

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